Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama
Taşınmazın alış ve satış bilgilerini girin; 5 yıl kuralı, ÜFE endekslemesi, 2026 istisnası ve gelir vergisi dilimleriyle ödenecek vergiyi görün.
| Durum | Kazanç | Matrah | Vergi |
|---|---|---|---|
| 2 yıl, 2 mn → 3 mn, ÜFE yok | ₺1.000.000,00 | ₺850.000,00 | ₺192.000,00 |
| 3 yıl, 2 mn → 5 mn, ÜFE ×2 | ₺1.000.000,00 | ₺850.000,00 | ₺192.000,00 |
| 1 yıl, 4 mn → 4,6 mn, ÜFE +%5 | ₺600.000,00 | ₺450.000,00 | ₺84.000,00 |
| 4 yıl, 1 mn → 6 mn, ÜFE ×3 | ₺3.000.000,00 | ₺2.850.000,00 | ₺880.000,00 |
| 6 yıl, 1 mn → 8 mn | 5 yıl doldu | ₺0,00 | ₺0,00 |
Değer Artış Kazancı Nedir?
Değer artış kazancı, Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80. maddesinde sayılan bazı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançtır. Uygulamada en sık karşılaşılan örneği konut, işyeri ve arsa gibi taşınmazların satışıdır. Bir taşınmazı satın aldıktan sonra 5 yıl dolmadan satarsanız ve alış bedeli ile satış bedeli arasındaki fark yıllık istisna tutarını aşarsa, aşan kısım üzerinden gelir vergisi ödersiniz. Ticari faaliyet kapsamında yapılmayan satışlar için geçerli olan bu düzenleme, ev sahiplerinin en çok merak ettiği vergilerden biridir.
Hesaplama Adımları ve Formül
- 5 yıl kontrolü: Tapudaki alış tarihinden satış tarihine kadar 5 yıl geçtiyse vergi yoktur.
- ÜFE endekslemesi: Alış ayından önceki ayın Yİ-ÜFE endeksi ile satış ayından önceki ayın endeksi karşılaştırılır. Artış %10 veya üzerindeyse alış bedeli bu oranda artırılır (GVK mük. md.81).
- Kazanç: Satış bedeli − endekslenmiş alış bedeli − alım satım giderleri (tapu harcı, emlakçı komisyonu gibi belgelendirilebilen giderler).
- İstisna: 2026 yılı için 150.000 TL kazançtan düşülür.
- Vergi: Kalan matraha ücret dışı gelirler için gelir vergisi tarifesi uygulanır.
Adım Adım Örnek
Ocak 2023'te 2.000.000 TL'ye alınan bir daire Haziran 2026'da 5.000.000 TL'ye satılıyor. Aralık 2022 Yİ-ÜFE endeksinin 100, Mayıs 2026 endeksinin 200 olduğunu varsayalım (örnek değerler). Artış %100 olduğundan, yani %10'u aştığından endeksleme yapılır ve alış maliyeti 4.000.000 TL kabul edilir. Kazanç 5.000.000 − 4.000.000 = 1.000.000 TL'dir. İstisna düşülünce matrah 850.000 TL olur. 2026 ücret dışı tarifesine göre ilk 190.000 TL'ye %15 (28.500 TL), sonraki 210.000 TL'ye %20 (42.000 TL), kalan 450.000 TL'ye %27 (121.500 TL) uygulanır ve toplam vergi 192.000 TL bulunur. Endeksleme yapılmasaydı kazanç 3.000.000 TL olacak ve vergi çok daha yüksek çıkacaktı; bu yüzden ÜFE değerlerini girmeniz sonucu büyük ölçüde değiştirir.
ÜFE Değerlerini Nereden Bulurum?
Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE), TÜİK tarafından her ayın başında ilan edilir. Araçta, alış ayından bir önceki ayın ve satış ayından bir önceki ayın endeks değerini girmeniz yeterlidir. Örneğin Mart 2024'te alıp Nisan 2026'da sattıysanız Şubat 2024 ve Mart 2026 endekslerini kullanırsınız. Endeks alanlarını boş bırakırsanız hesap endekslemesiz yapılır.
Dikkat Edilecekler
- İstisna yıllık ve kişi başınadır; aynı yıl birden fazla satış yaparsanız kazançlar toplanır, istisna bir kez düşülür.
- Hisseli taşınmazlarda her hissedar kendi payına düşen kazancı ayrı ayrı hesaplar.
- Miras ve bağış yoluyla edinilen taşınmazlar kapsam dışıdır.
- Kat karşılığı inşaat, kooperatif ve kentsel dönüşüm gibi durumlarda iktisap tarihi farklı belirlenebilir.
- Beyan edilen başka gelirleriniz varsa (kira, serbest meslek) değer artış kazancı onlarla birleşir ve üst dilime çıkabilir; araç kazancı tek başına vergiler.
- Konut satışlarında süre ve istisna kurallarının değiştirilmesine ilişkin tartışmalar zaman zaman gündeme gelir; satış öncesi güncel mevzuatı kontrol edin.
Kurallar 7 Kasım 2026 tarihindeki mevzuata göredir ve bilgi amaçlıdır. Kesin hesap için mali müşavirinize danışın.
Değer artış kazancı vergisi kaç yıl sonra kalkar?
Gelir Vergisi Kanunu mükerrer 80. maddesine göre iktisap tarihinden itibaren 5 yıl geçtikten sonra satılan taşınmazlarda değer artış kazancı vergisi doğmaz. Süre tapudaki alış tarihinden satış tarihine kadar hesaplanır.
2026 yılı değer artış kazancı istisnası ne kadar?
2026 yılında elde edilen değer artış kazançlarının 150.000 TL'si gelir vergisinden istisnadır (332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği). 2025 yılında bu tutar 120.000 TL idi. İstisna kişi başına ve yıl başına bir kez uygulanır.
ÜFE endekslemesi nasıl yapılır?
Alış bedeli, alış ayından önceki ayın Yİ-ÜFE endeksi ile satış ayından önceki ayın endeksi arasındaki artış oranında artırılır. Bu artış %10 veya daha fazla değilse endeksleme yapılamaz. Endeks değerlerini TÜİK'in Yİ-ÜFE tablosundan alabilirsiniz.
Miras kalan evin satışında değer artış kazancı vergisi var mı?
Hayır. Veraset veya bağış (ivazsız) yoluyla edinilen taşınmazların satışından doğan kazanç, mükerrer 80. madde kapsamında değer artış kazancı sayılmaz; süre şartı da aranmaz.
Değer artış kazancı hangi tarifeyle vergilenir?
Kazançtan istisna düşüldükten sonra kalan tutar, Gelir Vergisi Kanunu'nun 103. maddesindeki ücret dışı gelirler tarifesiyle vergilendirilir. 2026 tarifesi %15'ten başlayıp %40'a kadar çıkar.
Beyanname ne zaman verilir?
Satışın yapıldığı yılı izleyen yılın mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir; vergi mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir.
Tapuda düşük bedel gösterilirse ne olur?
Vergi idaresi gerçek satış bedelini tespit ederse eksik beyan nedeniyle vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle birlikte tarhiyat yapabilir. Hesaplamada gerçek alış ve satış bedellerini kullanmanız önerilir.