Kira Stopajı Hesaplama

Kira Stopajı Nedir?

Kira stopajı, işyeri olarak kiralanan taşınmazlarda kiracının, ev sahibine ödediği brüt kira üzerinden gelir vergisi kesintisi yapıp bu tutarı ev sahibi adına vergi dairesine yatırmasıdır. Dayanağı 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesidir. Kanun, ticari, zirai veya mesleki kazancı bilanço ya da işletme esasına göre tespit edilen kişileri, kurumları ve kamu idarelerini vergi sorumlusu sayar. Yani kiracı bir şirket, esnaf, serbest meslek erbabı ya da kamu kurumuysa kira ödemesinden stopaj keser. Konut kiralarında, kiracı bir şahıs olduğu sürece stopaj uygulanmaz; konut olarak kiralanan dairelerde de tüzel kişi kiracı stopaj yapmak zorundadır.

Gerçek kişilere ait işyerlerinin kiralanmasında stopaj oranı %20'dir. Bu kesinti ev sahibinin yıllık gelir vergisine mahsup edilen bir ön ödemedir. Ev sahibi yıl sonunda kira gelirini beyan ederse, kiracının yatırdığı stopaj hesaplanan vergiden düşülür; fazlası varsa iade ya da başka vergi borçlarına mahsup talep edilebilir.

Brüt ve Net Kira Formülü

Kira sözleşmelerinde tutar çoğunlukla net yazılır, çünkü ev sahibi eline geçecek parayı bilmek ister. Kiracı ise muhasebe kayıtlarında brüt kirayı gider yazar ve stopajı ayrıca öder. Hesaplama şu şekildedir:

• Brüt kira = Net kira ÷ 0,80
• Stopaj = Brüt kira × 0,20
• Net kira = Brüt kira × 0,80

Sık yapılan hata, net kiranın %20'sini alıp net tutara eklemektir. 10.000 TL net kiranın %20'si 2.000 TL'dir; ancak doğru brüt kira 10.000 ÷ 0,80 = 12.500 TL, stopaj ise 2.500 TL'dir. Stopaj brüt tutar üzerinden hesaplandığı için netten brüte geçişte bölme işlemi yapılmalıdır.

Adım Adım Örnek

Bir muhasebe bürosu, aylık net 24.000 TL'ye bir ofis kiralıyor olsun:

1. Brüt kira: 24.000 ÷ 0,80 = 30.000 TL.
2. Stopaj: 30.000 × 0,20 = 6.000 TL. Bu tutarı büro, muhasebe kayıtlarında ev sahibi adına vergi dairesine öder.
3. Ev sahibine banka yoluyla 24.000 TL gönderilir.
4. Yıllık toplamda brüt kira 360.000 TL, kesilen stopaj 72.000 TL olur. Ev sahibi Mart ayında beyan verirse bu 72.000 TL'yi hesaplanan vergisinden düşer.

Muhtasar Beyanname ve Ödeme

Kiracı, kestiği stopajı muhtasar ve prim hizmet beyannamesiyle bildirir. Beyanname, kiranın ödendiği ayı izleyen ayın 26'sına kadar verilir ve vergi aynı gün ödenir. Kira ödemesinin banka veya PTT aracılığıyla yapılması da zorunludur; elden yapılan ödemelerde usulsüzlük cezası gündeme gelebilir. Stopaj, kira hangi tarihte fiilen ödenirse o ayın beyannamesinde gösterilir; peşin ödenen yıllık kiralarda tüm stopaj ödeme ayında beyan edilir.

KDV'li İşyeri Kirası

Kiraya veren, taşınmazı işletmesine kayıtlı bir şirket ya da KDV mükellefiyse kira bedeli %20 KDV'ye tabidir ve fatura kesilir. Bu durumda kiracı şirketse stopaj yapılmaz (kurumlara yapılan kira ödemelerinde stopaj yoktur), yalnızca KDV eklenir. Şahsa ait işyerinin kiralanmasında ise genellikle KDV doğmaz, sadece %20 stopaj uygulanır. Araçtaki KDV seçeneği, kiraya verenin KDV mükellefi olduğu ve stopajın da uygulandığı özel durumları görmek için bilgi amaçlı eklenmiştir.

Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Sözleşmede kiranın net mi brüt mü olduğunu açıkça yazın; uyuşmazlıkların çoğu buradan çıkar.
• Stopaj ev sahibinin vergisidir; kiracı yalnızca kesip yatıran taraftır. Stopajı yatırmamak kiracı için cezalı sonuç doğurur.
• Kira artışlarında yeni net tutar üzerinden brüt yeniden hesaplanmalıdır.
• Ev sahibinin yıllık brüt işyeri kirası beyan sınırını aşıyorsa yıllık beyanname vermesi gerekir.

Oranlar ve tutarlar 7 Kasım 2026 tarihindeki mevzuata göredir ve bilgi amaçlıdır. Vergisel kararlarınız için mali müşavirinize danışın.