Kira Geliri Vergisi Hesaplama
Konut ve işyeri kira gelirinizi girin; istisna, gider, vergi matrahı, gelir vergisi ve stopaj mahsubu sonrası ödenecek tutarı görün.
| Konut (yıllık) | İşyeri brüt (yıllık) | Matrah | Hesaplanan vergi | Ödenecek / iade |
|---|---|---|---|---|
| ₺60.000,00 | ₺0,00 | ₺11.050,00 | ₺1.657,50 | ₺1.657,50 |
| ₺120.000,00 | ₺0,00 | ₺62.050,00 | ₺9.307,50 | ₺9.307,50 |
| ₺240.000,00 | ₺0,00 | ₺164.050,00 | ₺24.910,00 | ₺24.910,00 |
| ₺480.000,00 | ₺0,00 | ₺368.050,00 | ₺68.373,50 | ₺68.373,50 |
| ₺0,00 | ₺300.000,00 | ₺255.000,00 | ₺43.100,00 | İade ₺16.900,00 |
| ₺0,00 | ₺600.000,00 | ₺510.000,00 | ₺106.700,00 | İade ₺13.300,00 |
| ₺180.000,00 | ₺400.000,00 | ₺453.050,00 | ₺91.323,50 | ₺11.323,50 |
Kira Geliri Vergisi Nedir?
Bir taşınmazı kiraya veren kişinin elde ettiği gelir, Gelir Vergisi Kanunu'nda "gayrimenkul sermaye iradı" (GMSİ) olarak tanımlanır ve yıllık beyannameyle vergilendirilir. Bir takvim yılında elde edilen kira gelirleri, izleyen yılın 1–31 Mart tarihleri arasında beyan edilir. Yani 2025 yılında tahsil edilen kiralar Mart 2026'da, 2026 yılında tahsil edilenler Mart 2027'de beyan edilir. Vergi, beyan edilen yılın Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir.
Konut Kira Geliri İstisnası
Konut olarak kiraya verilen taşınmazlardan elde edilen gelirin belirli bir kısmı vergiden istisnadır. Bu tutar 2025 gelirleri için 47.000 TL, 2026 gelirleri için 58.000 TL'dir. Yıllık konut kira geliri istisna tutarını aşmıyorsa beyanname verilmez. Aşan durumda istisna tutarı düşülür, kalan kısım vergilendirilir. İstisna yalnızca konut kiralarına uygulanır; işyeri kiralarında istisna yoktur.
İstisnadan yararlanamayanlar
- Ticari, zirai veya mesleki kazancı nedeniyle beyanname vermek zorunda olanlar.
- Ücret, kira, menkul sermaye iradı ve diğer gelirlerinin brüt toplamı 2025 için 1.200.000 TL'yi, 2026 için 1.500.000 TL'yi aşanlar (beyan edilip edilmediğine bakılmaz).
- Kira gelirini kendiliğinden beyan etmeyip vergi dairesinin tespiti üzerine beyan edenler veya eksik beyan edenler (eksik kısım için).
Gider Yöntemleri: Götürü ve Gerçek Gider
İstisna düşüldükten sonra kalan gelirden gider indirilir. İki seçenek vardır. Götürü gider yönteminde, belge gerekmeksizin istisna sonrası gelirin %15'i gider sayılır. Gerçek gider yönteminde ise bina bakım onarım giderleri, aidat dışı yönetim giderleri, sigorta primleri, amortisman, emlak vergisi ve konut kredisi faizi gibi belgelendirilen giderler düşülür. Gerçek gider yönteminde istisnaya isabet eden gider kısmı indirilemez; araç da bu oranı otomatik uygular. Götürü gideri seçen mükellef iki yıl geçmeden gerçek gidere dönemez.
Vergi Tarifesi ve Stopaj Mahsubu
Matraha, ücret dışı gelirler için geçerli gelir vergisi tarifesi uygulanır (%15'ten başlayıp %40'a kadar artan dilimler). İşyeri kiralarında kiracının yıl içinde kestiği %20 stopaj, hesaplanan vergiden mahsup edilir. Stopaj hesaplanan vergiden fazlaysa fark iade alınabilir. Bu nedenle tek bir işyerini kiraya veren ve başka geliri olmayan pek çok kişi beyanname sonunda vergi ödemez, aksine iade hakkı doğar.
Adım Adım Örnek
- Ayşe Hanım 2025'te dairesini aylık 20.000 TL'ye kiraya vermiş; yıllık gelir 240.000 TL.
- İstisna: 240.000 − 47.000 = 193.000 TL.
- Götürü gider: 193.000 × 0,15 = 28.950 TL; matrah 164.050 TL.
- Tarifeye göre gelir vergisi yaklaşık 24.600 TL; Mart ve Temmuz 2026'da iki taksitte ödenir.
Beyan Sınırları
Stopaja tabi işyeri kira gelirleri, yıllık brüt toplamı beyan sınırını (2025 için 330.000 TL) aşmıyorsa beyan edilmez; stopaj nihai vergi olur. Stopaja tabi olmayan kira gelirleri ise küçük tutarlarda dahi beyan edilir. Araç hesaplamada güncel tarifeyi kullanır; sınırların yakınındaki durumlarda mali müşavir görüşü alınması önerilir.
Oranlar ve tutarlar 7 Kasım 2026 tarihindeki mevzuata göredir ve bilgi amaçlıdır. Vergisel kararlarınız için mali müşavirinize danışın.
2026'da konut kira istisnası ne kadar?
2025 yılında elde edilip Mart 2026'da beyan edilen gelirler için 47.000 TL, 2026 gelirleri için 58.000 TL'dir.
Kira beyannamesi ne zaman verilir?
Bir önceki yılın kira gelirleri 1–31 Mart arasında beyan edilir. Vergi Mart ve Temmuz aylarında iki taksitte ödenir.
Götürü gider mi gerçek gider mi seçmeliyim?
Belgeli giderleriniz istisna sonrası gelirin %15'inden fazlaysa gerçek gider avantajlıdır. Götürü gideri seçenler iki yıl dolmadan gerçek gidere geçemez.
İşyeri kirasında istisna var mı?
Hayır, istisna sadece konut kiraları için geçerlidir. İşyeri kirasında kiracının kestiği %20 stopaj yıllık vergiden mahsup edilir.
Kimler konut istisnasından yararlanamaz?
Ticari, zirai veya mesleki kazanç beyan edenler ve toplam brüt geliri 2025 için 1.200.000 TL'yi aşanlar yararlanamaz.
Kira geliri vergisi hangi tarifeyle hesaplanır?
Ücret dışı gelirlere uygulanan artan oranlı gelir vergisi tarifesiyle (%15–%40) hesaplanır.
Stopaj vergiden fazlaysa ne olur?
Fark iade edilir veya başka vergi borçlarına mahsup edilir. Bunun için beyanname verilmesi gerekir.