İnşaat Alanı Hesaplama
Arsa alanı, emsal ve TAKS değerlerini girin; yapılabilecek inşaat alanını, taban oturumunu ve tahmini daire sayısını görün.
| Arsa | Emsal / TAKS | Emsale esas alan | Taban alanı | Kat | Toplam inşaat |
|---|---|---|---|---|---|
| 300 m² | 1,2 / 0,4 | 360 m² | 120 m² | 3 | 468 m² |
| 500 m² | 1,5 / 0,3 | 750 m² | 150 m² | 5 | 975 m² |
| 500 m² | 2 / 0,4 | 1.000 m² | 200 m² | 5 | 1.300 m² |
| 1.000 m² | 0,3 / 0,15 | 300 m² | 150 m² | 2 | 390 m² |
| 1.000 m² | 2,07 / 0,35 | 2.070 m² | 350 m² | 6 | 2.691 m² |
| 2.000 m² | 1 / 0,25 | 2.000 m² | 500 m² | 4 | 2.600 m² |
İnşaat Alanı Nasıl Belirlenir?
Bir arsaya ne kadar bina yapılabileceğini arsa sahibinin isteği değil, imar planı belirler. Belediyelerin onayladığı uygulama imar planları ve plan notları; her ada ve parsel için kat alanı katsayısı (emsal/KAKS), taban alanı katsayısı (TAKS), kat adedi veya bina yüksekliği, çekme mesafeleri ve kullanım türünü tanımlar. Planda ayrıca hüküm bulunmayan konularda 3 Temmuz 2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği uygulanır. Arsa alırken, kat karşılığı müteahhitle anlaşırken veya proje fizibilitesi yaparken ilk bakılan değerler bu katsayılardır.
Temel Kavramlar
- Emsal / KAKS: Emsale esas toplam inşaat alanı ÷ arsa alanı. Bazı planlarda "E = 1,50" şeklinde yazılır.
- TAKS: Binanın zemine oturan alanı ÷ arsa alanı. Bahçe ve açık alan oranını belirler.
- Kat adedi / Hmax: Planda kat sayısı veya metre cinsinden en yüksek bina yüksekliği sınırlanabilir.
- Emsal harici alanlar: Yönetmeliğin emsal hesabına ilişkin maddesinde sayılan ortak merdivenler, asansör kuyuları, sığınak, otopark, tesisat alanları, belirli sınırlar içindeki açık balkonlar gibi kısımlar.
Formüller
- Emsale esas inşaat alanı = Arsa alanı × Emsal
- Taban alanı = Arsa alanı × TAKS
- Yaklaşık kat sayısı = Emsal ÷ TAKS (yukarı yuvarlanır)
- Emsal harici alan (azami) ≈ Emsale esas alan × %30
- Tahmini toplam inşaat alanı = Emsale esas alan + emsal harici alan
Yönetmelik, emsal harici tutulan bazı alanların (balkon, merdiven, asansör, tesisat ve benzeri) toplamının emsale esas alanın %30'unu geçemeyeceğini öngörür; otopark ve sığınak gibi bazı alanlar bu sınırın dışında değerlendirilebilir. Aracımız bu %30'u azami senaryo olarak kullanır; gerçek projede bu alan daha küçük olabilir.
Adım Adım Örnek
500 m² arsa, emsal 1,50, TAKS 0,30, planda 4 kat sınırı ve 120 m² brüt daire hedefi:
- Emsale esas alan: 500 × 1,50 = 750 m².
- Taban alanı: 500 × 0,30 = 150 m².
- Emsali doldurmak için 750 / 150 = 5 kat gerekir; ancak plan 4 kata izin veriyor, bu yüzden kullanılabilir alan 150 × 4 = 600 m².
- Emsal harici alan (en fazla): 600 × 0,30 = 180 m².
- Tahmini toplam inşaat alanı: 600 + 180 = 780 m².
- Daire sayısı: 780 / 120 ≈ 6 daire.
Dikkat Edilecekler
- Çekme mesafeleri (ön, yan, arka bahçe) küçük parsellerde TAKS'ın tamamını kullanmayı engelleyebilir.
- Bodrum katlar, iskân edilen kısımları emsale dahildir; yalnızca otopark, sığınak, depo gibi kullanımlar emsal dışı kalabilir.
- Plan notları yönetmelikten önce gelir; belediyenizin özel hükümlerini mutlaka kontrol edin.
- Sonuçlar ön fizibilite içindir; kesin alan mimari proje ve belediye onayıyla belirlenir.
Kurallar 7 Kasım 2026 itibarıyla Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin genel hükümlerine göre özetlenmiştir; yönetmelik sık değiştiğinden güncel metin ve imar durumu belgesi esas alınmalıdır.
Emsal (KAKS) nedir?
Emsal ya da kat alanı katsayısı (KAKS), yapının emsale esas toplam kat alanının arsa alanına oranıdır. Emsali 1,50 olan 500 m² arsada emsale esas 750 m² inşaat yapılabilir.
TAKS nedir?
Taban alanı katsayısı (TAKS), binanın zemine oturan izdüşüm alanının arsa alanına oranıdır. TAKS 0,30 ise 500 m² arsada bina tabanı en fazla 150 m² olabilir.
Emsal harici alanlar nelerdir?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre ortak merdiven ve sahanlıklar, asansör kuyuları, belirli ölçülerdeki açık balkonlar, sığınak, otopark, tesisat ve depo alanları gibi kısımlar emsale dahil edilmez. Bunların bir kısmının toplamı emsale esas alanın %30'unu aşamaz.
Kaç kat yapılabileceği nasıl bulunur?
Emsal TAKS'a bölünerek yaklaşık kat sayısı bulunur. Emsal 1,50 ve TAKS 0,30 ise 1,50 / 0,30 = 5 kat çıkar. Ancak plan notlarında kat adedi veya bina yüksekliği (Hmax) ayrıca sınırlanmışsa bu sınır geçerlidir.
Arsamın emsalini nereden öğrenirim?
Belediyenin imar müdürlüğünden imar durumu belgesi alarak ya da belediyelerin e-imar sistemlerinden ada/parsel sorgusu yaparak emsal, TAKS, kat adedi, çekme mesafeleri ve plan notlarını öğrenebilirsiniz.
Daire sayısı tahmini ne kadar doğru?
Araç toplam inşaat alanını girdiğiniz brüt daire büyüklüğüne bölerek kaba bir tahmin verir. Gerçek proje; çekme mesafeleri, otopark zorunluluğu, ortak alanlar ve mimari yerleşime göre farklılık gösterir.
Brüt ve net alan farkı nedir?
Net alan dairenin duvar içinden ölçülen kullanım alanıdır. Brüt alan buna duvar kalınlıklarını ve balkonları ekler; ortak alanlardan pay eklenmiş hâline genelde genel brüt denir. Brüt alan çoğunlukla net alandan %15–25 büyüktür.